باليما.. شركة عقارية تعيد بناء نفسها

على الرغم من العقبات المتعددة التي تواجهها، وخاصة فيما يتعلق بإعادة تقييم الإيجارات، إلا أن هذه الشركة ذات الحجم البشري تمكنت دائمًا من التغلب عليها، بأرباح مستمرة، وربما زادت من ممارساتها من عام إلى آخر.

عند الحديث عن التراث العقاري في الرباط، لا يمكننا سوى التفكير على الفور في باليما، هذه الشركة العقارية الفرنسية الشهيرة التي تمتلك جزءًا كبيرًا من المساكن والمكاتب والمتاجر في وسط المدينة، على طول شارع محمد الخامس، تحديدًا بين محطة الرباط المدينة وبنك المغرب. يأتي اسم الشركة من الأحرف الأولى لأسماء الشركاء الثلاثة: باردي وليونيل وماثياس. تشتهر الشركة بشكل خاص بفندقها التاريخي باليما، المبنى الأيقوني في المدينة، الذي يقع أمام البرلمان. كما أنها مشهورة بكونها معروفة جدًا لدى النواب عندما يمرون بالبرلمان، الذي يقع مقابل الفندق.

تم تصميم هذا الفندق في عام 1932، وليس هو الأول الذي بنته باليما، ولكنه هو الوحيد الذي بقي لديهم. قبل الانتقال إلى هنا، اختارت الشركة في الأصل مدينة إفران، حيث بنت فندق باليما إفران، أيضًا في أوائل الثلاثينيات من القرن الماضي. لقد عرف هذا الأخير سنوات من العز والشهرة قبل أن يغلق أبوابه نهائيًا ويتم تدميره بعد ثلاثة عقود.

ومنذ تلك التجربة السيئة، قررت باليما عدم المخاطرة بعد الآن، وقررت عدم المغامرة في مشاريع فندقية أخرى.

ظل فندق باليما في الرباط مغلقاً منذ سنوات عديدة بسبب النزاع الذي نشب بين الشركة وإدارة المؤسسة واستمر لأكثر من خمس سنوات. ولكن بعد أن تمكنت الشركة من السيطرة على الأمور، بدأت بسرعة أعمال الترميم فور الحصول على التصاريح اللازمة في عام 2022. إذا تم اتباع الخطة الزمنية بشكل صحيح، فمن المتوقع أن يعاد افتتاح الفندق في سبتمبر 2024، مرتفعاً في المستوى ليصبح فندقًا بأربع نجوم.

يجار بقيمة 2.500 درهم شهرياً!

بالإضافة إلى فندقها الشهير الذي يحمل الاسم نفسه، تمتلك باليما أيضًا عدة محلات وعقارات في الرباط. وبعض هذه المحلات تم تأجيرها منذ الستينيات من القرن الماضي أو منذ ذلك الحين، بينما تم تأجير بعضها حديثًا، مثل محل بيع الجلابيات النسائية والأوشحة والشالات، الذي تم تأجيره منذ أكثر من عام. “إيجار متجرنا البالغ مساحته 10 متر مربع يبلغ 15.000 درهم”، يخبرنا المالك. ومع ذلك، يجب ملاحظة أن ليس جميع المستأجرين يتمتعون بنفس الوضع. على سبيل المثال، يستأجر صائغ مجوهرات يقع في نفس شارع محمد الخامس المحل الخاص به مقابل 2.500 درهم فقط منذ السبعينيات.

واحدة من التحديات التي تواجه الشركة هي إعادة تقييم قيمة الإيجارات. ففي الواقع، يوقع المستأجرون الجدد على عقد يستمر لمدة 24 شهراً، ولا يمكن تجديده بشكل صامت. يجب أن يتم إبرام عقد إيجار جديد عند انتهاء المدة المحددة. هدف الشركة؟ تجنب التعامل مع مستأجرين سيئين المعاملة أو الامتثال للقانون فيما يتعلق بالزيادة في الإيجار. يجب ملاحظة أن خطة عمل باليما لا تعتمد على بيع حق الدخول، ولكن فقط على الدخل الذي يتم تحقيقه من الإيجارات.

تسود نفس الحالة في العقارات السكنية. وفقًا لمصادر محلية، هناك فارق كبير في الأسعار بين المستأجرين القدامى والجدد. على سبيل المثال، يتم تأجير استوديو مجدد بمبلغ 3500 درهم شهريًا، في حين يتم تأجير شقة بمساحة 100 متر مربع مقابل مبلغ زهيد قدره 1000 أو 2000 درهم.

بالإضافة إلى هذا الشارع، اكتسبت شركة باليما أيضًا عقارات في حي الأكدال، وتحديدًا في شارع 16 نوفمبر، الذي يعد واحدًا من أغلى المناطق. وقد استثمرت في عدة مبانٍ تتم تأجيرها للموسم. على Airbnb، يتم تقديم أنواع مختلفة من العقارات للإيجار لليلة واحدة أو أكثر، بأسعار تتراوح بين 500 و 1000 درهم.

تسعى الشركة على ما يبدو إلى تعويض الخسائر المسجلة في مبانيها القديمة من خلال استغلال العوائد الإيجارية التي يفترض أن توفرها هذه الممتلكات الجديدة. وبإجمالي 60 مليون درهم من المباني و 15 مليون درهم من الأراضي، بعد بيع أحد الممتلكات في الدار البيضاء بمبلغ 20 مليون درهم، تمتلك الشركة الآن ممتلكات جديدة للاستثمار.

على الرغم من التحديات المتعددة التي تواجهها، وخاصة فيما يتعلق بإعادة تقييم الإيجارات، إلا أن هذه الشركة الصغيرة لم تتضرر، بل تمتلك ربحية ثابتة، وقد ازدادت حتى في كل عام. في النصف الأول من عام 2022، تم تحقيق إيرادات بلغت 23 مليون درهم، وهو رقم يقرب إلى حد كبير من الفترة نفسها في العام السابق. ومع ذلك، بفضل نتيجة غير تشغيلية، ارتفع صافي الربح إلى 14.4 مليون درهم، وهو ثلاث مرات تقريبًا من مستواه في نهاية يونيو 2021. في نهاية الربع الثالث، ارتفعت الإيرادات قليلاً بنسبة 1% لتصل إلى 35 مليون درهم. يتم توزيع هيكلها بين العقود التجارية بنسبة 54٪ والإسكان بنسبة 33٪ والمواقع المهنية بنسبة 13٪.

لماذا الاستمرار في الإدراج؟

تعتبر أسهم شركة باليما من بين الأسهم الأقل سيولة على السوق المالي، على الرغم من كونها مدرجة منذ يوليو 1946. وفي عام 2022، تم تداول القيمة فقط لمدة 45 يومًا على مدار العام. حتى الآن في هذا العام، تم تداول السهم ثلاث مرات فقط، وهناك العديد من الأيام التي يتم فيها تداول سهم واحد فقط. ولهذا السبب، سجلت الشركة واحدة من أكبر المكاسب على السوق المالية: ارتفاع بنسبة 50٪ إلى 160 درهم في العام الماضي. وتركز الجزء الأكبر من رأس المال في أيدي عائلة مؤسسي الشركة، Mathias/Lechartier، بينما يفضل المساهمون الآخرون استلام أرباحهم. وبتوزيع 5 دراهم للسهم للسنة المالية 2021، يفوق عائد الأرباح 3٪، مما يعادل متوسط السوق المالية.

ليست باليما هي الشركة الوحيدة المدرجة التي تتميز بنقص واضح في العمق. وهناك شركتان أخريان، زيليدجا وريباب كومباني، هما أيضًا معنيان بهذا الأمر. يمكننا الاستفسار عن سبب بقائهما في بورصة الدار البيضاء، وخاصةً لماذا لا تتخذ شركة إدارة البورصة مبادرة لإلغاء تسجيلهما. وفقًا للوائح العامة للبورصة، يحق للشركة الإدارية اتخاذ قرار بإزالة القائمة الرسمية لشركة مدرجة في ثلاثة حالات: عدم الامتثال لشروط البقاء في البورصة، عدم الامتثال للقرار الذي اتخذته الجمعية العمومية للمساهمين بشأن دفع الأرباح، وعدم توافر السيولة للصك المالي المعني.

كما ينص اللائحة العامة للبورصة، يمكن لشركة إدارة البورصة إلغاء تسجيل شركة مدرجة في ثلاث حالات: عدم الامتثال لشروط البقاء على القائمة، عدم الامتثال للقرار الذي اتخذته الجمعية العامة للمساءلة.